【常識を疑え】家は借りるべきか?買うべきか?

最近周りの同僚や友人が家を買うことを検討していることが多いのですが、
何の疑いもなく超高額な家をローンで買うのが当たり前になっていることが不思議でたまりません。

今回はなぜ家をローンで買うのが常識となったのか?
本当に家は買うべきなのかということを整理したいと思います。


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1、なぜ家を買うべきではないのか?


個人的な結論から言うと現在の日本の現状を鑑みて家は買うべきではないと思っています。
その理由は以下の通りです。

①マイホーム購入後もかかる出費は意外と多い
マイホーム購入派でよく聞くのが、毎月賃貸料払うことが勿体無いとのことですが、
一軒家も分譲マンションも、毎月の固定資産税やメンテナンス費用がかかります。
特に老朽化してくると、建て替え費用やリフォーム費用が必要になってきますが、
リフォーム費用なども考慮に入れていないと思います。

②家の価値がすぐに下がる上に流動性が低い
住宅の数千万円の価値は、特に土地以外の上物部分はすぐに毀損し下落してしまいます。
特に今後、少子化で人口が減ることが明白であり、
空き家も増えいて行く中で住宅や土地の価値の下落に拍車をかけるかと思います。
また、何十年ものローンに縛られて、数千万円の買い物をしたところで、安心を買えると思い込んでいても、
ローンが払えなくなったら差し押さえられますし、
売りたい時にすぐに売れない、流動性の低い、価格の変動性の非常に高いと思います。

③ローンを組むには利息がかかる
3,500万円の家を年3.0%の固定金利で購入すると5,658 万円まで膨れます。
3,500万円の家を年1.8%の固定金利で購入できたとしても4,721 万円です。
差額の数千万はあなたが銀行のために働くことになります。
だったらむしろ、その資金を運用して別のもの使えば良いかなと思います。

④自分が天災リスク全て背負うリスク
火事、地震、洪水で家に何かあればそのリスクを全て受け入れることになります、
賃貸なら他に移るか〜と気軽です。

⑤土地や職業が固定される
転勤があれば単身赴任で無駄に家賃との二重払いになったり、
何かあった時の引越しがほぼ不可能になり、その土地に縛られることになります。
また、ローンを組む場合は年収が下がらない(むしろ上がる)前提ですが、年収が下がらないとは限りません。
どうしても転職したい場合でもローンのせいで年収を下げられず会社がどんな状況になろうと、
将来が見えない会社でも会社を辞めて転職がしづらくなります。

とまぁこんなところです。
いつも家は買わないほうが良いんじゃないと思って口にはするのですがあんまり理屈をこねても嫌なやつなので、
特に説明はせずに買いたいなら買えば良いと思います。
ただし、メリットデメリットはきちんと把握すべきだとは思います。

2、なぜ日本人はローンで家を買うことが常識となったのか?
そもそも家を買うことは当たり前のことなのでしょうか?
常識はその常識が都合の良い人達によって作られたものが多いです。

そもそも江戸時代には、基本的に土地は幕府のものであり、「財産」という意識はありませんでした。
現代のように、不動産売買が盛んになったのは明治時代の地租改正以降です。
慶応4年(1868年)に江戸幕府を倒した新政府は、版籍奉還により、
徳川家から旧藩主に貸し与えられていた土地をすべて政府に返却さられました。
土地の売買を可能とする地租改正が発布されたのは、それから5年後の明治6年(1873年)のこと。
地価の3%を税金として納めると定め、政府の財源とし、その前年には田畑永代売買禁止令が廃止され、
国民の土地所有権が認められました。

しかし、明治6年の地租改正以降も民間は土地を買いませんた。
所有権を持ったのは財閥などのごく一部の金持ちであり、
一般民衆はそもそも買えなかったし、借家が当たり前だったので、わざわざ買おうともしませんでした。

転機は1945年の敗戦。急激なインフレにより、貸屋の建築費は戦前の200倍に高騰。地租・家屋税の税率も急上昇し、
貸屋業は戦後全く採算が取れず戦前からの家主は没落し、都市の住宅供給は完全に停止しました。

国土の価値はどん底だったが、1950年の朝鮮戦争で国内の工業が復活、1955年頃から高度成長時代が始まります。
これにより日本の地価は急上昇し、
1958〜61年の岩戸景気のときに生じた地価上昇幅は80年代の土地バブルより高い数値となりました。

理由は急速な工業化と農地から大都市への「民族大移動」にともなう宅地開発です。
ここで都市に集中する人口を定住させるための住宅問題が発生しました。

そこで阪急阪神東宝グループの創始者小林一三が「この家はあなたのものです」という宣伝文句を掲げた。
鉄道を敷き、終着駅に娯楽施設やデパートを建て、その間に駅をつくり周辺を宅地造成し、
一般の労働者でも買えるように住宅ローンで金を貸した。

鉄道を中心とした金融と住宅・流通サービスのパッケージを完成させ、
これを高度成長時代にあらゆる鉄道会社がマネし、1950年には住宅金融公庫が出来て国も不動産取得を後押し、
1960年には「マイホーム主義」が流行語となり、一戸建て購入が大ブームに、
家を買うことが庶民の目標となりました。

日本は一貫して国土開発を国の最重要政策としてきました。
1970年代初頭の「日本列島改造論」を代表に、次々と同様の政策が続きニュータウンが激増し、
高度成長時代以降、人生の出来るだけ早い時期にローンを組んで不動産を購入し、返済し続けます。。
国民は買った価格より上がり続ける不動産を所有し幸福になりました。

しかし、バブルは弾け、日本は人口減の時代に入り、地価は下落し、
土地は資産の王座をあけ渡さざるを得なくなったわけです。


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